Overwaarde huis na scheiding
Gaan jullie scheiden en hebben jullie een huis samen? Dan moet dit huis verdeeld worden. Is jullie huis meer waard dan de openstaande hypotheek? Dan spreek je van een overwaarde. Ook deze winst deel je met je (ex-)partner. In dit artikel leggen we in begrijpelijk taal uit hoe je de overwaarde verdeelt, wat je met de overwaarde kunt doen en wat de belastinggevolgen zijn.
Wat is overwaarde?
Overwaarde betekent dat de waarde van jullie woning hoger is dan de hypotheekschuld. Als jullie de woning verkopen en de hypotheek aflossen houden jullie dus geld over. Het kan overigens ook andersom. Dat er na het verkopen van de woning niet voldoende geld is om de hypotheek af te lossen. Je spreekt dan van een onderwaarde, ook wel restschuld genoemd.
Berekening overwaarde of restschuld
Een huis verdelen bij een scheiding begint met de vraag: hoeveel is jullie huis waard? Dit kun je laten beoordelen door een onafhankelijke taxateur of makelaar. Ook als jullie het huis niet verkopen is het noodzakelijk om de waarde van de woning te bepalen. Deze informatie helpt jullie namelijk bij de keuze hoe jullie het huis gaan verdelen. Ook bepaalt de waarde van de woning of het haalbaar is om één partner eventueel in de woning te laten wonen. Bereken in dat geval ook altijd de nieuwe hypotheeklasten en of die ene partner de hypotheeklasten alleen kan dragen. Een financieel adviseur kan je hier mee helpen.
Rekenvoorbeeld overwaarde
Jullie woning is op dit moment € 400.000 euro waard. De waarde van jullie huis is flink gestegen dankzij de huidige woningmarkt. Destijds sloten jullie namelijk een hypotheek af van € 275.000. Van die hypotheek staat nog € 195.000 open.
Jullie hebben in dit geval een overwaarde van: € 400.000 (waarde huis) – € 195.000 (openstaande hypotheek) = € 205.000 (overwaarde).
Van wie is het huis?
Wie krijgt de overwaarde na de scheiding? Om die vraag te beantwoorden moet er gekeken worden van wie het huis is en welke verdeling jullie toe passen.
Staat het huis op één naam? Dan is die partner de eigenaar van de woning en zal hij/zij over het algemeen de overwaarde ontvangen. Indien er vanuit de andere partner geïnvesteerd is in de woning zullen jullie hier aanvullende afspraken over moeten maken.
Staat de woning op beide namen? Dan is de verdeling van de overwaarde of restschuld afhankelijk van een aantal factoren. Indien jullie getrouwd zijn in gemeenschap van goederen dan wordt de overwaarde of restschuld over het algemeen 50/50 verdeeld. Zijn jullie getrouwd onder huwelijkse voorwaarden of hebben jullie een geregistreerd partnerschap met partnerschapsvoorwaarden? Dan wordt de verdeling in principe gebaseerd op de afspraken die jullie hebben vastgelegd in de huwelijkse of partnerschapsvoorwaarden. Je mag hier echter van afwijken, als jullie besluiten om een andere verdeling te willen. De mediator kan jullie hier verder over informeren.
Indien jullie samenwonend zijn wordt de verdeling gebaseerd op jullie samenlevingscontract of de eigendomsverdeling zoals deze was bij de aankoop van de woning. Daarnaast wordt er ook gekeken naar eventuele investeringen in de woning of aflossingen op de hypotheek tijdens jullie relatie of huwelijk. Ook als één partner altijd de hypotheeklasten betaalde, blijft de woning gezamenlijk eigendom. In het artikel scheiden met koophuis gaan we dieper op dit onderwerp in.
Overwaarde bij scheiding
Als er sprake is van overwaarde bij de scheiding, zijn er drie situaties mogelijk.
- Het huis wordt verkocht en de overwaarde wordt naar rato verdeeld tussen beide partners.
- Eén partner blijft in het huis wonen en moet de andere partner uitkopen.
- Het huis blijft gezamenlijk eigendom en één van de partners blijft in het huis wonen.
Iedereen verdient een nieuwe kans op geluk.
Als je uit elkaar gaat is dat niet wat je had verwacht toen jullie je relatie begonnen. Het is geen fijne periode in je leven en uiteindelijk wil je zo goed mogelijk weer de draad oppakken. Wij doen er alles aan om jou zo goed mogelijk af te zetten in de volgende fase van je leven. Door alles goed te regelen voor jou, je ex-partner en de kinderen. Voor, tijdens en na het uit elkaar gaan. Zorgeloosch maakt het uit elkaar gaan zorgelozer. Onze missie: iedereen verdient een nieuwe kans op geluk.
- Uit elkaar gaan op de manier die jullie past: Mediation, Zelf Regelen of met een advocaat
- Specialist in hypotheek en uit elkaar gaan
- De kinderen staan bij ons op één, daarom hebben we speciaal oog voor hen tijdens jullie scheiding.
Huis verkopen bij overwaarde
Het huis verkopen bij overwaarde is één van de scenario’s bij overwaarde. Bijvoorbeeld omdat het financieel niet haalbaar is om één van jullie in de woning te laten wonen. Of simpelweg omdat jullie allebei van de woning en hypotheek af willen.
Als jullie de woning verkopen moet de overwaarde (of restschuld) verdeeld worden naar rato tussen jullie beiden.
Uitkopen bij overwaarde
Als één van de partners in de woning blijft wonen – bijvoorbeeld met de kinderen – krijg je te maken met een uitkoopsom. De partner die in het huis blijft wonen moet de partner die vertrekt uitkopen. De partner die vertrekt krijgt een deel van de overwaarde mee. Hoe groot dat deel is, is afhankelijk van wat jullie hebben afgesproken in de huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden.
Is er een restschuld omdat het huis minder waard is dan de openstaande hypotheeklasten? Dan zal de vertrekkende partner jou de helft van de restschuld moeten betalen. Jullie zijn namelijk samen verantwoordelijk voor de restschuld op de woning.
Een uitkoopsom is vaak een groot bedrag. Niet iedereen heeft dit bedrag zomaar op een spaarrekening staan. Het kan in zo’n geval nodig zijn om de bestaande hypotheek te verhogen of om een extra hypotheek af te sluiten om de uitkoopsom te kunnen betalen. Lees alles over het uitkopen van je partner. Lukt het ook dan niet om de uitkoopsom te betalen? Dan is het verkopen van de woning vaak de enige oplossing. Een financieel adviseur kan samen met jou alle mogelijkheden bekijken en voor je doorrekenen.
Daarnaast dient de partner die uit de woning vertrekt ontslagen te worden uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Tijdens jullie huwelijk waren jullie allebei hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheeklasten. De bank kon dus bij jullie beiden aankloppen om de hypotheek te betalen. Wanneer de woning overgaat op één partner, wordt de andere partner ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Zo is hij of zij niet langer aansprakelijk voor de hypotheekschuld.
Huis blijft onverdeeld
Een derde mogelijkheid is dat jullie de woning voorlopig niet verkopen. Bijvoorbeeld omdat het niet lukt om de woning over te nemen, maar jullie de kinderen nog wel in hun vertrouwde huis willen laten wonen.
De woning blijft daarmee voorlopig gezamenlijk bezit. Dat betekent ook dat toekomstige waardestijging of vermindering voor jullie beiden is en dat jullie allebei aansprakelijk blijven voor de hypotheeklasten.
Let op: voor degene die de woning verlaat, vervalt na twee jaar het recht op hypotheekrenteaftrek. Houd daar op voorhand al rekening mee en leg daar de nodige afspraken over vast. Je zou dit bijvoorbeeld kunnen rechttrekken in de alimentatie. Laat je hierover goed adviseren, bijvoorbeeld door een mediator scheiding. Zo voorkom je problemen met je ex-partner of de Belastingdienst in de toekomst.
Akte van verdeling
Een akte van verdeling gaat over de verdeling van jullie woning, hypotheek en eventuele aan de hypotheek gekoppelde polissen of spaarrekeningen. Dit document is verplicht op het moment dat één van jullie beiden de woning over wil nemen en wordt opgemaakt door een notaris. Verkopen jullie de gezamenlijke woning? Dan heb je geen akte van verdeling nodig.
Een akte van verdeling is nodig om officieel vast te leggen op wiens naam de woning komt de staan en wie alle hypotheeklasten op zich neemt. Met een akte van verdeling hoef je bovendien geen overdrachtsbelasting te betalen. Tot slot schrijft een notaris de nieuwe verdeling in in het kadaster. Vanaf dat moment staat de woning op één naam.
Wat kun je doen met overwaarde?
In principe kun je de overwaarde vrij besteden. Om een mooie reis te maken bijvoorbeeld of als aanvulling op je pensioen. Koop je echter binnen 3 jaar na de scheiding een nieuw huis? En wil je recht hebben op hypotheekrenteaftrek? Dan moet je de volledige overwaarde investeren in de aankoop van je nieuwe woning. Dit kun je ook niet doen, maar dan heb je dus geen recht op hypotheekrenteaftrek over het deel van de niet geïnvesteerde overwaarde. Dit is zo geregeld in de Bijleenregeling.
Belasting over uitkoopbedrag
Het uitkopen van je ex-partner betekent vrijwel altijd dat er een grote som geld moet worden betaald. Dat heeft natuurlijk ook fiscale gevolgen. Hieronder beantwoorden we twee veelgestelde vragen over belasting en de uitkoopsom.
Moet ik belasting betalen over de uitkoopsom?
Nee. Hoewel degene die de woning verlaat met het uitkopen een grote som geld meekrijgt, hoeft hij/zij daar geen belasting over te betalen. Een deel van dat geld is immers ‘eigen geld’. Is de uitkoopsom hoger dan de vrijstelling voor spaargeld en laat je het geld op je spaarrekening staan? Dan moet je daar mogelijk wel belasting over betalen.
Mijn partner hoeft mij niet de hele uitkoopsom te betalen. Welke fiscale gevolgen heeft dit?
Soms kiest men ervoor om niet de hele uitkoopsom te betalen. Stel dat de moeder met de kinderen in het huis wil blijven wonen, maar niet genoeg geld heeft om haar man volledig uit te kopen. Vader vindt dat prima omdat zijn kinderen dan tenminste in hun vertrouwde huis kunnen blijven wonen. Dit kan echter fiscale nadelen met zich meebrengen. De Belastingdienst kan dit namelijk zien als een schenking. En daar betaal je dus schenkingsbelasting over.
Wat je in dat geval zou kunnen doen is de uitkoopsom in termijnen laten uitbetalen. Dan ziet de belastingdienst het niet als schenking. De bank kan dit echter zien als een financiële verplichting, wat het overnemen van de woning en hypotheek weer in de weg kan staan. Laat je over de mogelijkheden dus goed informeren.
Huis of overwaarde verdelen? Mediation biedt hulp!
Het verdelen van een huis, de overwaarde of restschuld kan complex zijn. In dat geval kun je de hulp inschakelen van een mediator. Bijvoorbeeld omdat je niet precies weet hoe de verdeling van een huis of overwaarde bij een scheiding werkt, of omdat je hulp nodig hebt bij het opstellen van een echtscheidingsconvenant.
Ook kan hulp van een mediator bij het verdelen van het huis prettig zijn wanneer jullie er samen niet uitkomen. Omdat het verdelen van een huis om grote sommen geld gaat, wil dit nogal eens discussies en conflicten opleveren.
Een mediator is een onafhankelijke en onpartijdige deskundige die jullie helpt de scheiding en alles rondom de woning te regelen. Ook bemiddelt een mediator tussen jou en je partner waardoor afspraken gemaakt kunnen worden, de scheiding vlot rond komt en een vechtscheiding wordt voorkomen.
Mediation biedt niet alleen hulp bij het persoonlijke aspect van de scheiding, maar ook juridisch en financieel advies. Met mediation voorkom je bovendien dat je dure advocaten moet inschakelen en de scheiding moet uitvechten via de rechtbank. Kortom: met het inschakelen van een mediator zorg je voor een professionele partij die jullie volledig begeleidt en ontzorgt in de scheidingsprocedure.
Echtscheidingsconvenant
Afspraken rondom de verdeling van de woning, de hypotheek, overwaarde of restschuld worden vastgelegd in een echtscheidingsconvenant. Dit is een schriftelijke overeenkomst tussen jou en je ex-partner. Een echtscheidingsconvenant gaat overigens niet alleen over de woning, maar over alle afspraken die jullie samen willen vastleggen omtrent de scheiding.
Dit convenant kunnen jullie onderling opstellen, of met hulp van een mediator of advocaat. Een echtscheidingsconvenant wordt samen met jullie echtscheidingsverzoek meegestuurd naar de rechtbank.
Onderschat het belang van een echtscheidingsconvenant niet. Zeker als het om grote zaken als een eigen woning gaat. Het convenant is hét document waarop jullie later kunnen terugvallen. Ook kun je met dit document bepaalde zaken afdwingen, mocht dat nodig zijn. Staat er niks op papier? Dan wordt het erg lastig om je gelijk te halen. Ook kan een echtscheidingsconvenant een houvast zijn voor bijvoorbeeld de Belastingdienst, de bank of notaris.
Over Zorgeloosch
Zorgeloosch verzorgt mediation en financieel advies bij een scheiding. Wij ondersteunen jullie van A tot Z. Zo helpen wij jullie alles te regelen voor jullie woning en de hypotheek, het regelen van de uitkoopsom en het vastleggen van afspraken in een echtscheidingsconvenant. Maar we bieden ook hulp bij het regelen van verzekeringen, partneralimentatie, de kinderen en meer. Bovendien helpen onze mediators een escalatie te voorkomen door professionele en onpartijdige bemiddeling.
Zorgeloosch is de enige partij in Nederland waar je niet alleen een mediator krijgt toegewezen, maar ook een financieel adviseur. Deze adviseur kijkt continu mee of jullie woonwensen en toekomstwensen financieel haalbaar zijn. Zo weet je direct waar je aan toe bent.
Kortom: bij Zorgeloosch vind je alles onder één dak om jullie scheiding in goede banen te leiden en zorgeloos uit elkaar te gaan.
Iedereen verdient een nieuwe kans op geluk.
Als je uit elkaar gaat is dat niet wat je had verwacht toen jullie je relatie begonnen. Het is geen fijne periode in je leven en uiteindelijk wil je zo goed mogelijk weer de draad oppakken. Wij doen er alles aan om jou zo goed mogelijk af te zetten in de volgende fase van je leven. Door alles goed te regelen voor jou, je ex-partner en de kinderen. Voor, tijdens en na het uit elkaar gaan. Zorgeloosch maakt het uit elkaar gaan zorgelozer. Onze missie: iedereen verdient een nieuwe kans op geluk.
- Uit elkaar gaan op de manier die jullie past: Mediation, Zelf Regelen of met een advocaat
- Specialist in hypotheek en uit elkaar gaan
- De kinderen staan bij ons op één, daarom hebben we speciaal oog voor hen tijdens jullie scheiding.