Overnemen of verdelen
Als je uit elkaar gaat en je hebt een koopwoning dan zul je moeten besluiten hoe je daarmee om gaat. Blijft één van jullie wonen, kan dat überhaupt? En waar gaat de ander dan heen? Je kunt pas besluiten met goed overzicht van de (on)mogelijkheden.
Manieren van verdelen hypotheek
Jullie huis is jullie grootste financiële bezit. Hoe zorg je bij een scheiding voor een goede verdeling van huis en hypotheek? Daarvoor zijn 3 manieren:
- één van jullie blijft in het huis wonen en koopt de ander uit.
- jullie verkopen het huis en delen de winst of schuld.
- jullie verdelen de woning nog niet.
Iedereen verdient een nieuwe kans op geluk.
Als je uit elkaar gaat is dat niet wat je had verwacht toen jullie je relatie begonnen. Het is geen fijne periode in je leven en uiteindelijk wil je zo goed mogelijk weer de draad oppakken. Wij doen er alles aan om jou zo goed mogelijk af te zetten in de volgende fase van je leven. Door alles goed te regelen voor jou, je ex-partner en de kinderen. Voor, tijdens en na het uit elkaar gaan. Zorgeloosch maakt het uit elkaar gaan zorgelozer. Onze missie: iedereen verdient een nieuwe kans op geluk.
- Uit elkaar gaan op de manier die jullie past: Mediation, Zelf Regelen of met een advocaat
- Specialist in hypotheek en uit elkaar gaan
- De kinderen staan bij ons op één, daarom hebben we speciaal oog voor hen tijdens jullie scheiding.
Eén van jullie blijft in het huis wonen
Als jullie beiden (deels) eigenaar zijn van jullie huis en één van jullie blijft er wonen, dan kun jij de hypotheekschuld overnemen van je partner. Jij bent dan alleen aansprakelijk voor de hypotheekschuld. Hiervoor is het noodzakelijk dat Ontslag Hoofdelijke Aansprakelijkheid wordt geregeld.
Een andere oplossing is, dat je een nieuwe hypotheek afsluit op jouw naam. Daarmee los je de bestaande hypotheek af.
Tot slot kun je ook nog kiezen voor economisch toebedelen, waarbij je zowel de lusten (hypotheekrenteaftrek) als de lasten (kosten/aflossing hypotheek) hebt. Je kunt voor deze optie kiezen in het geval van je huidige of een nieuwe hypotheek.
Ontslag Hoofdelijke Aansprakelijkheid (OHA)
Voor de vertrekkend partner kan er OHA worden geregeld. Daarmee is de vertrekkende partner niet langer verantwoordelijk voor de hypotheeklasten van het huis. Hij of zij heeft dan niet langer een financiële verplichting aan de bank met betrekking tot het koophuis.
Bij overwaarde van de woning, moet je je vertrekkende partner uitkopen. Is er sprake van onderwaarde, dan betaalt jouw partner een deel aan jou. Hiervoor moet een erkend taxateur of makelaar eerst de waarde van jullie huis bepalen. Vervolgens wordt de hypotheekschuld overgeschreven op naam van degene die na de scheiding het koophuis gaat overnemen. Dit klinkt heel makkelijk, maar is nog redelijk complex. Een procedure tot ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid kan een aantal maanden duren. Een goede voorbereiding kan de doorlooptijd aanzienlijk versnellen. Ook moet de financiering van het resterende schuldbedrag worden geregeld. Tot slot vindt, na de overname van de hypotheek, de overname van de woning plaats. Dit regelt een notaris. Het OHA is hiermee een feit.
Voordelen
Je (ex-)partner uitkopen en dus de hypotheek na de scheiding overnemen, kan verschillende voordelen hebben.
- Zo hoeft er geen overdrachtsbelasting betaald te worden en bespaar je verhuis- en kluskosten uit.
- Ook is het in sommige gevallen praktischer en plezieriger, bijvoorbeeld als jullie kinderen hebben. Bij een scheiding verandert ook de leefwereld van kinderen en zeker voor hen is het dan fijn als zij in hetzelfde huis kunnen blijven wonen, in de buurt van hun vriendjes, hun school en (sport)clubs.
Nadelen
De nadelen die hieraan zijn verbonden, zijn:
- De hypotheekverstrekker moet de afspraken met betrekking tot OHA eerst goedkeuren.
- Als de woningverlater een nieuwe woning wil kopen en dat kan alleen als eerst het OHA is afgehandeld, dan kan het even duren voordat je een nieuwe woning kunt aankopen. Je bent dan namelijk afhankelijk van zowel de duur van het scheidentraject als van de doorlooptijd/efficiency van de geldverstrekker.
Schakel vanwege de complexiteit hiervan altijd tijdig een financieel adviseur in. Deze geeft je niet alleen advies, maar regelt ook de aanvraag bij de hypotheekverstrekker en zorgt voor een goede onderbouwing waarom het verantwoord is dat jij de hypotheek overneemt.
Economisch toebedelen
Een andere optie is om in het echtscheidingsconvenant vast te leggen dat jullie de woning economisch toebedelen aan de blijvende partner. Dit kan ook als het ontslag voor de vertrekkende partner (voorlopig) nog niet geregeld kan worden.
Economisch toedelen wil zeggen dat het huis voor 100% economisch eigendom wordt van degene die in het huis blijft wonen. Juridisch gezien is de woning voor ieder van jullie 50% eigendom (als jullie beiden voor de helft eigenaar van de woning zijn). De Belastingdienst ziet de achterblijver als volledig eigenaar van de woning, waardoor je 100% belastingvoordeel behoudt, ook na 2 jaar. Uiteraard moeten de afspraken zorgvuldig worden vastgelegd. Een ervaren scheidingsbemiddelaar en financieel adviseur kunnen jullie hierbij helpen.
Voordelen
- Rust voor de eventuele kinderen, want hun vertrouwde huis en omgeving blijft behouden. Het is fijn als zij in hetzelfde huis kunnen blijven wonen, in de buurt van hun vriendjes, school en sport.
- Door het eigendom van de woning economisch over te dragen, blijf je fiscaal voordeel behouden. Mits ook de hypotheek op de juiste wijze wordt aangepast volgens de wetgeving van 1 januari 2013.
- Anders dan bij OHA hoeft de bank het economisch toedelen niet eerst goed te keuren. Wel moet je ex-partner ook akkoord geven voor hypotheekmutaties, omdat je ex-partner ook nog aansprakelijk is voor de hypotheek.
- Tot slot ontstaat er, dankzij deze basis en goede afspraken in het convenant, direct ruimte om voor de woningverlater een woonoplossing te vinden. En dat is een groot voordeel. Je kunt op basis van het economisch toedelen ook al met elkaar verrekenen. Dat betekent dat de woningverlater gelijk zijn of haar deel van bijvoorbeeld de overwaarde mee krijgt en kan inzetten voor de koop van een andere woning. Vaak is meer mogelijk dan je denkt en kan de woningverlater zijn/haar (koop)woonwensen toch in vervulling zien gaan. Een financieel echtscheidingsspecialist kan je hier meer over vertellen.
Nadelen
- De vertrekkende partner blijft verbonden aan de hypotheek. Stel dat degene die in het huis blijft wonen (de economisch eigenaar) zijn/haar hypotheeklasten niet voldoet, krijgt ook de vertrekkende partner een BKR-codering krijgen.
- Ook is het van belang goede afspraken te maken over een onverhoopt overlijden van één van de ex-partners, zodat de gemaakte afspraken niet tot problemen leiden voor de economisch eigenaar of nabestaanden. Denk daarbij ook een aan testament en/of overlijdensrisicoverzekering.
- Tot slot, kan een faillissement van jou of je ex-partner tot gevolg hebben dat de woning alsnog verkocht moet worden.
Iedereen verdient een nieuwe kans op geluk.
Als je uit elkaar gaat is dat niet wat je had verwacht toen jullie je relatie begonnen. Het is geen fijne periode in je leven en uiteindelijk wil je zo goed mogelijk weer de draad oppakken. Wij doen er alles aan om jou zo goed mogelijk af te zetten in de volgende fase van je leven. Door alles goed te regelen voor jou, je ex-partner en de kinderen. Voor, tijdens en na het uit elkaar gaan. Zorgeloosch maakt het uit elkaar gaan zorgelozer. Onze missie: iedereen verdient een nieuwe kans op geluk.
- Uit elkaar gaan op de manier die jullie past: Mediation, Zelf Regelen of met een advocaat
- Specialist in hypotheek en uit elkaar gaan
- De kinderen staan bij ons op één, daarom hebben we speciaal oog voor hen tijdens jullie scheiding.
Jullie verkopen het huis
Kan één van jullie de hypotheek na de scheiding niet overnemen? Dan volgt logischerwijze de verkoop van het huis. Als jullie huis bij verkoop voldoende opbrengt, dan kun je de hypotheek aflossen en de overwaarde verdelen tussen jullie. Als je je huis met verlies verkoopt, blijven jullie met een restschuld zitten. Dan zijn jullie daar allebei aansprakelijk voor: de bank kan kiezen wie van jullie het restbedrag moet betalen.
Je kunt de restschuld ook meefinancieren met de hypotheek voor een nieuw huis. Hebben jullie je huidige woning ooit met NHG (Nationale Hypotheek Garantie) aangekocht, dan declareert de bank het bedrag van de restschuld bij de NHG. In andere gevallen moet je zelf met een oplossing komen om je restschuld af te lossen.
Jullie verdelen de woning niet
Jullie kunnen er ook voor kiezen om de woning onverdeeld te laten, dat wil zeggen: jullie behouden gezamenlijk het eigendom van de woning, ook nadat de scheiding officieel rond is. Je kunt de woning voor onbepaalde tijd onverdeeld laten, maar daarmee verschuif je het probleem naar de toekomst en je weet niet hoe je situatie er dan uit ziet.
Waarom zou je er wél voor kiezen?
Bijvoorbeeld als geen van jullie op het moment van scheiden voldoende middelen heeft om in het huis te blijven wonen. En als jullie verwachten dat in de (nabije) toekomst één van jullie alsnog in het huis kan blijven wonen. Of jullie willen de kinderen eerst op een vertrouwde plek aan de scheiding laten wennen.
Waarom zou je er niet voor kiezen?
Je blijft ook na de scheiding de woonlasten met elkaar delen en blijft dus nog sterk verbonden met elkaar. Daardoor kunnen jullie de scheiding nog niet definitief achter je laten. Daarnaast kan het lastig zijn om een nieuwe hypotheek te krijgen als één van jullie een andere woning wil aankopen. Ook als bijvoorbeeld één van jullie problemen heeft met betalen van de hypotheeklasten, ben jij alsnog mede verantwoordelijk voor de betaling ervan en ligt het risico van een BKR codering op de loer. Je weet niet hoe jullie individuele financiële situatie er in de toekomst uit ziet.
Vroeg of laat moeten jullie de hypotheek toch verdelen. In feite verplaats je het probleem naar later, terwijl je nu nog niet weet hoe de woningmarkt er dan uit ziet. Ook krijg je na 2 jaar de helft (als jullie beiden 50% eigenaar van de woning zijn) van je renteaftrek niet meer. Stel, je krijgt nu € 2.400 per jaar belastingvoordeel, dan heb je straks nog maar € 1.200 per jaar voordeel.
De rol van de hypotheekverstrekker
Bij scheiding en verdelen van de hypotheek moet jullie hypotheekverstrekker één van beiden uit hoofdelijke aansprakelijkheid ontslaan. Dat betekent dat jullie niet meer allebei verantwoordelijk zijn voor het aflossen van de hypotheek, maar slechts 1 van jullie. De hypotheekverstrekker ziet dit als een nieuw toetsingsmoment. Behalve naar de waarde van het huis, kijkt de hypotheekverstrekker ook naar het inkomen van degene die in het oude huis blijft wonen. Kan jij of je (ex-) partner de lasten alleen betalen? Hierbij houdt de bank of andere hypotheekverstrekker rekening met diverse normen en voorwaarden.
Gewijzigde hypotheeknormen
Waar je tot 2013 soms wel tot 130% van de waarde van jullie woning konden lenen, is de maximale hypotheek sinds 2019 vastgesteld op 100% van de woningwaarde. Dit geldt voor de meeste hypotheken. Daarnaast mag voor nieuwe hypotheken het aflossingsvrije deel niet hoger zijn dan 50% van de waarde van het huis. Ook moet je sinds 2013 een geheel nieuwe of eerste hypotheek in 30 jaar lineair of annuïtair aflossen. Dan blijf je hypotheekrenteaftrek ontvangen. Je kunt een oude hypotheek wel oversluiten onder de toen geldende voorwaarden.
Verder zijn er diverse variaties en uitzonderingen mogelijk, afhankelijk van jullie situatie. De normen en voorwaarden kunnen gevolgen hebben voor jullie woonmogelijkheden na de scheiding. Laat je hierover goed informeren en kies voor financieel advies tijdens jullie scheiding.
Iedereen verdient een nieuwe kans op geluk.
Als je uit elkaar gaat is dat niet wat je had verwacht toen jullie je relatie begonnen. Het is geen fijne periode in je leven en uiteindelijk wil je zo goed mogelijk weer de draad oppakken. Wij doen er alles aan om jou zo goed mogelijk af te zetten in de volgende fase van je leven. Door alles goed te regelen voor jou, je ex-partner en de kinderen. Voor, tijdens en na het uit elkaar gaan. Zorgeloosch maakt het uit elkaar gaan zorgelozer. Onze missie: iedereen verdient een nieuwe kans op geluk.
- Uit elkaar gaan op de manier die jullie past: Mediation, Zelf Regelen of met een advocaat
- Specialist in hypotheek en uit elkaar gaan
- De kinderen staan bij ons op één, daarom hebben we speciaal oog voor hen tijdens jullie scheiding.