Huis na scheiding op 1 naam
Jullie hebben samen een huis gekocht, dat op beide namen staat (of jullie zijn getrouwd in gemeenschap van goederen). Wat moet er gebeuren om het huis na scheiding op 1 naam te zetten? Je leest hier meer.
Opties om het huis op 1 naam te zetten
Als jij of je ex-partner na de scheiding in hetzelfde huis wil blijven wonen dat jullie samen gekocht hebben, is het mogelijk om het huis op 1 naam te zetten. Daarnaast zijn er andere opties die jullie hebben:
- Het huis verkopen: met de opbrengst wordt de hypotheek afgelost en wat overblijft, wordt verdeeld;
- Het huis (tijdelijk) aanhouden.
Vaak heeft de eerste optie, het huis na scheiding op 1 naam zetten de voorkeur. Een nieuwe woning vinden is immers geen gemakkelijke opgave. Daarnaast kunnen kinderen of huisdieren in een vertrouwde omgeving blijven wonen in een periode waarin er al veel veranderd.
Stappenplan huis op 1 naam zetten
Stap 1: Waardebepaling
De eerste stap is het bepalen van de waarde van het huis. Je kunt een taxateur of makelaar inschakelen, hier zijn kosten aan verbonden. Je kunt ook bijvoorbeeld de WOZ waarde aanhouden. In principe mogen jullie zelf bepalen in onderling overleg hoe jullie de waarde vaststellen en verdelen.
Stap 2: Verdeling
De manier waarop jullie de waarde van het huis verdelen, hangt af van jullie samenlevingsvorm of de gemaakte afspraken voor jullie huwelijk. Er zijn drie mogelijkheden die van toepassing kunnen zijn:
- Gemeenschap van goederen (voor 1 januari 2018): beiden voor de helft eigenaar, met een 50/50 verdeelde schuld.
- Beperkte gemeenschap van goederen (na 1 januari 2018): als het huis al van jou was voor je trouwde, dan blijft het na de scheiding ook jouw eigendom (of andersom), tenzij er andere afspraken zijn gemaakt (en vastgelegd).
- Huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden: afhankelijk van jullie gemaakte afspraken.
Stap 3: Uitkopen
Het is mogelijk om je ex-partner uit te kopen. Dat betekent dat je hun deel van de hypotheek overneemt. Hoe dat precies werkt, is afhankelijk van of het huis over- of onderwaarde heeft. Bij overwaarde is de waarde van het huis groter dan de hypotheek, terwijl dit bij onderwaarde het tegenovergestelde is.
Het huis is van jullie beiden en de waarde van het huis dus ook. Als jullie kiezen voor uitkoop om zo het huis op één naam te krijgen dan hebben we een voorbeeld uitgewerkt.
Stel: de waarde van jullie woning is €300.000,-. En jullie hebben nog een hypotheek op het huis rusten van €160.000,-, de rest is afbetaald. Jullie hebben dan een overwaarde van €140.000,-. Dit bedrag zal verdeeld moeten worden. Degene die in het huis blijft, zal de vertrekkende partner dus €70.000,- moeten betalen.
Dit bedrag kan meegenomen worden in de ‘nieuwe hypotheek’ van de vertrekkende partner. Je kunt ook je partner uit de koopwoning zetten.
Stap 4: Goedkeuring
De bank kijkt of degene die in het huis wil blijven wonen ook daadwerkelijk de hypotheek kan dragen. Dit is afhankelijk van veel factoren. Er wordt natuurlijk gekeken naar het huidige salaris en soms ook naar toekomstig salaris, maar bijvoorbeeld ook naar partneralimentatie. De afspraken die jullie maken over de woningwaarde en partneralimentatie, bepalen in grote mate of één van jullie in het huis kan blijven wonen.
Een aantal banken kijkt ‘ruimer’ naar overname van een woning bij scheiding. Dat wil zeggen dat ze aparte regels gebruiken die ruimer zijn dan normaal als iemand die uit elkaar gaat de hypotheek wil overnemen. Daardoor is er vaak meer mogelijk.
Bij Zorgeloosch werken we samen met meer dan 20 banken om jou de beste hypotheekoplossing bij scheiding te geven. Bovendien bemiddelen we tussen jou en de bank, wat extra voordelig uit kan pakken.
Let op!
Staat jullie huis onder water? Met andere woorden: is de waarde van de woning lager dan de hypotheek die er nog op rust? Dan zal de vertrekkende partner de helft van deze onderwaarde moeten betalen aan degene die blijft.
Tip
“De overwaarde uit de verkoop van jullie woning dien je te gebruiken voor de aankoop van een nieuwe woning (binnen 3 jaar). Als je besluit dit niet te doen, dan krijg je over het bedrag van de overwaarde geen renteaftrek.”
Hulp inschakelen bij huis na scheiding op 1 naam zetten
Om ervoor te zorgen dat alle afspraken goed op elkaar zijn afgestemd en uitvoerbaar zijn, biedt Zorgeloosch hypotheekadvies en scheidingsbemiddeling in één aan. Zo voorkomen we dat jullie de scheiding hebben afgerond, aankomen bij de bank met de afspraken over het huis en de bank vervolgens zegt: ‘’dit is niet mogelijk’’.
Waar we echt heel goed in zijn
Wat uniek is aan Zorgeloosch? We hebben eigen financieel experts die niets anders doen dan alleen maar adviseren op het gebied van scheiden en hypotheken. Dit doen we zelfs zo goed dat Rabobank en ING hun klanten in scheiding naar onze adviseurs doorverwijzen.
Bij de meeste banken kun je pas over de hypotheek komen praten, wanneer het convenant klaar is. De afspraken over de scheiding zijn dan al gemaakt en staan op papier. Het is mogelijk dat je te horen krijgt dat de bank jullie afspraken over de financiële verdeling niet accepteert.
Jullie mogen dan opnieuw om tafel om nieuwe afspraken te maken. Als je kiest voor Zorgeloosch, hoef je daar niet bang voor te zijn. Wij weten precies wat er kan en wat er mag. We spreken continu met hypotheekverstrekkers om te kijken hoe we samen jou als klant het beste kunnen helpen. Die kennis nemen we mee in de financiële afspraken die jij en je partner maken.
Veelgestelde vragen over scheiden met een huis
In veel gevallen, als het huis gezamenlijk eigendom is (beide namen staan op de eigendomsakte), dan kan je niet eenzijdig het huis op jouw naam zetten zonder medewerking van jouw ex-partner. Dit zou meestal vereisen dat je ex-partner ermee instemt om zijn of haar deel van het eigendom aan jou over te dragen, vaak via een proces dat bekend staat als ‘’overdracht van eigendom’’. Dit proces kan ook de betaling van overdrachtsbelasting en andere kosten met zich meebrengen.
Als er een hypotheek op het huis zit, kan het nog gecompliceerder zijn. De hypotheekverstrekker moet ermee instemmen om de hypotheek op één naam te zetten, en dit hangt meestal af van jouw financiële situatie en of je in staat bent om de hypotheek alleen te betalen.
- Taxatierapport: Waarin de waardebepaling van het huis staat.
- Akte van verdeling: Dit is een document opgesteld door een notaris waarin staat wie de eigenaar van het huis wordt.
- Overname hypotheek of nieuwe hypotheek: Als je de hypotheek overneemt, moet je aan de bank kunnen aantonen dat je de maandelijkse hypotheeklasten kunt dragen. Dit kan met bewijs van inkomen, zoals loonstroken of een werkgeversverklaring. Als je een nieuwe hypotheek afsluit, zijn er mogelijk aanvullende documenten nodig, zoals bankafschriften, een taxatierapport van het huis, en informatie over eventuele schulden.
- Echtscheidingsconvenant: Dit is de overeenkomt die je met je ex-partner hebt gemaakt tijdens de scheiding. Hierin staan afspraken over de verdeling van bezittingen, zoals het huis. De bank zal willen zien dat je ex-partner akkoord gaat met de overdracht van het huis.
Er zijn verschillende belastingimplicaties bij het overdragen van een huis:
- Overdrachtsbelasting: Normaal gesproken betaal je overdrachtsbelasting wanneer je eigenaar wordt van onroerend goed, zoals een huis. Echter, als je na een scheiding zelf volledig eigenaar wordt van een woning die eerder al van jou, van je ex-partner of van jullie samen was, dan hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. (Dit geldt alleen als de onroerende zaak behoorde tot een algehele of beperkte gemeenschap van goederen).
- Hypotheekrenteaftrek: Als je de hypotheek overneemt, blijft de hypotheekrenteaftrek van toepassing. De rente op een eventuele verhoging van de hypotheek voor de uitkoop van je ex-partner is fiscaal aftrekbaar.
- Geen vermogenswinstbelasting: Waardestijgingen van het huis zijn belastingvrij zolang het wordt gebruikt als de hoofdverblijfplaats (geen vermogenswinstbelasting).
Het proces om het huis en de hypotheek op 1 naam te zetten, kan variëren, afhankelijk van verschillende factoren. Denk aan de medewerking van je ex-partner, de bank en de notaris. Over het algemeen kan dit proces enkele weken tot enkele maanden duren.
Als je na de scheiding de hypotheeklasten niet kunt dragen, zijn er verschillende opties en gevolgen:
- Verkoop van het huis;
- Mede-eigenaarschap van het huis;
- Veilig van het huis bij achterstand in betalingen (besluit door de bank).
Als je besluit het huis en de hypotheek over te nemen, zijn er verschillende scenario’s voor de gezamenlijke schulden, inclusief de hypotheek:
- Verkoop van het huis: Als het huis wordt verkocht, wordt de hypotheek terugbetaald. Als er winst is gemaakt bij de verkoop van het huis, wordt deze winst verdeeld tussen jou en je ex-partner. Als het huis echter voor minder wordt verkocht dan de hypotheekschuld, moet de resterende schuld tussen jullie beiden worden verdeeld.Als je een huis met restschuld moet verkopen en je hypotheek is beschermd door de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), kan de resterende schuld mogelijk worden kwijtgescholden.
- Overname van het huis en de hypotheek: Als je voldoende inkomen hebt, kun je ervoor kiezen om het huis en de hypotheek over te nemen. Je moet dan je ex-partner uitkopen. De hypotheekakte is vaak op naam van jou en je ex-partner. Daarom ben je beide verantwoordelijk (hoofdelijk aansprakelijk) voor de betaling van rente en de hoofdschuld.De partij die niet de eigenaar van het huis blijft, moet er daarom voor zorgen dat deze aansprakelijkheid ophoudt (ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid).
- Mede-eigenaarschap van het huis: In sommige gevallen kun je ervoor kiezen om mede-eigenaar van het huis te blijven en bijvoorbeeld samen de hypotheek te betalen.
Meer over scheiden met een huis of hypotheek
Meer informatie lezen over wat er met je huis of hypotheek gebeurt na een scheiding? Onze experts hebben ook meer informatie geschreven over:
Iedereen verdient een nieuwe kans op geluk.
Als je uit elkaar gaat is dat niet wat je had verwacht toen jullie je relatie begonnen. Het is geen fijne periode in je leven en uiteindelijk wil je zo goed mogelijk weer de draad oppakken. Wij doen er alles aan om jou zo goed mogelijk af te zetten in de volgende fase van je leven. Door alles goed te regelen voor jou, je ex-partner en de kinderen. Voor, tijdens en na het uit elkaar gaan. Zorgeloosch maakt het uit elkaar gaan zorgelozer. Onze missie: iedereen verdient een nieuwe kans op geluk.
- Uit elkaar gaan op de manier die jullie past: Mediation, Zelf Regelen of met een advocaat
- Specialist in hypotheek en uit elkaar gaan
- De kinderen staan bij ons op één, daarom hebben we speciaal oog voor hen tijdens jullie scheiding.